نرگس صفرزاده

خرید و فروش املاک در رهن بانک

درخواست وکیل خانم

خرید و فروش املاک در رهن بانک

با توجه به اینکه در بسیاری از موارد و وام های بانکی، نیاز به رهن گذاشتن ملک از طرف تسهیلات گیرنده یا شخصی از طرف او به نفع بانک می باشد لذا همواره این سوال پیش می آید که اگر خواستیم زمانی ملک در رهن بانک را بفروشیم آیا امکان آن وجود دارد و به عبارتی چه راهی برای فروختن ملک با در نظر گرفتن عقد رهن و بدون اینکه به مشکل حقوقی برخورد کنیم وجود دارد؟ وکیل بانکی در کرج قصد دارد تا این موضوع را برای شما توضیح دهد.

قبل از هر چیز باید بگوییم که رهن، نوعی از عقود معین در قانون مدنی است که بر اساس آن شخصی مال منقول (مثل خودرو یا طلا) و یا غیر منقولی (مثل خانه و زمین) را به عنوان وثیقه به طرف مقابل می دهد البته آن مال باید عینیت داشته باشد چرا که شرط صحت عقد رهن این است که مال در ید رهن گیرنده قرار گیرد و اصطلاحا به قبض او برسد هر چند این قبض بصورت کامل نباشد یعنی مثلا اگر شما خانه خود را در رهن طلبکار خود قرار دهید همین قدر که کلید خانه را در ید او قرار دهید و مجددا از او پس بگیرید، قبض محقق شده است.

نکته دیگر اینکه رهن گیرنده (مرتهن) هم می تواند شخص حقیقی باشد که از شما طلبکار است و هم می تواند بانکی باشد که قصد اعطای تسهیلات به شما را دارد در هر حال برای اینکه طلبکار بتواند در صورت عدم بازپرداخت بدهی، به راحتی از محل وثیقه طلب خود را بردارد نیاز به این است که آن مال در دفترخانه اسناد رسمی در رهن وی قرار گرفته باشد تا پس از صدور اجراییه بر روی سند رهنی دفترخانه، مال به مزایده گذاشته شده و طلب وی پرداخت گردد.

در سالیان گذشته، بانک ها در سند های رهنی دفترخانه، شرط وکالت بلاعزل از وام گیرنده و راهن درج می نمودند که بر اساس این شرط به عنوان وکیل مجاز بودند تا در صورت عدم بازپرداخت بدهی و بدون صدور اجراییه بر روی سند رهنی، مال مورد رهن را وکالتی به نام خود منتقل می کردند لیکن بعدا با تصویب ماده 19 قانون رفع موانع تولید رقابت پذیر و ارتقای نظام مالی کشور مصوب اول اردیبهشت ماه 1394 مجلس شورای اسلامی، انجام این کار ممنوع و این شرط نیز باطل دانسته شد.

حال که مقدمات و توضیحاتی در خصوص عقد رهن گفتیم به موارد مهم در خرید و فروش املاک در رهن می پردازیم. طبق ماده 793 قانون مدنی راهن نباید در رهن تصرفاتی کند که با حقوق طلبکار و مرتهن در تعارض باشد. در خصوص این ماده دو رویه و نظر در محاکم جاری است اولین نظر این است که خرید و فروش مال مورد رهن را به نوعی تصرف منافی حق طلبکار تلقی نموده و آن را ممنوع و غیر نافذ می دانند که پس از تنفیذ مرتهن، صحیح می شود. رای وحدت رویه شماره 620 دیوان عالی کشور موید این نظر است.

نظر دوم این است که فروش مال مورد رهن، تصرف منافی حق مرتهن نبوده و مرتهن در هر حال حق عینی تبعی خود را نسبت به مال خواهد داشت و در صورت عدم بازپرداخت بدهی، اولویت وصول با مرتهن می باشد و خریدار مال می تواند الزام فروشنده را به فک رهن با حفظ حقوق مرتهن از دادگاه بخواهد که البته رای وحدت رویه شماره 832 دیوان عالی کشور مورخ 30/3/1402 نهایتا این نظر را تائید کرده است.

بیشتر بخوانید: تنظیم دادخواست چیست؟ + بررسی کامل انواع دادخواست

البته خرید و فروشی که در بالا به آن اشاره شد خرید و فروش با مبایعه نامه عادی است چرا که خرید و فروش با سند رسمی به دلیل محدودیت رهن نسبت به آن مال از لحاظ ثبتی میسر نمی باشد مگر این که از راه هایی که در زیر به آن اشاره می شود استفاده کنید.

راه اول و ساده این است که ابتدا طلب راهن توسط مالک یا بدهکار و یا حتی توسط خریدار پرداخت شود که تبعا بعد از آن نسبت به مال فک رهن شده و امکان ثبت اسناد بعدی و سند رسمی انتقال وجود خواهد داشت.
راه دوم این است که مالک و صاحب مال با توافق مرتهن، مال دیگری را که از لحاظ ارزش و قیمت با مال قبلی برابری داشته و یا ارزنده تر باشد به جای آن معرفی و درخواست تعویض وثیقه نماید ولو اینکه مالک مال جدید خودش باشد یا شخص دیگری برای او در رهن بگذارد. در این حالت با تنظیم سند رسمی تعویض وثیقه در دفترخانه، غالبا به صورت هم زمان از مال قبلی فک رهن شده و مال جدید در رهن طلبکار می رود.
راه سوم که مربوط به بانک ها و خصوصا بانک مسکن می باشد این است که تسهیلات اخذ شده در قبال وثیقه ملکی به خریدار (مدیون) جدید و تحت عنوان عقد صلح انتقال پیدا می کند که البته در این روش از ملک مورد رهن فک نمی شود بلکه فقط شخص وام گیرنده عوض می گردد.
البته روش دیگری هم برای فک رهن از ملک وجود دارد و آن هم این است که اگر ملک دیگری در اختیارتان نیست، می توانید وثیقه ارزنده تری مانند وجه نقد، سپرده بانکی و یا دارایی موجود در صندوق های سرمایه گذاری بانکی را که در اصطلاح بانکی به آن وثیقه نوع اول می گویند به جای وثیقه ملکی خود در گرو بانک قرار دهید.

در قوانین کیفری ما، ماده قانونی که به صراحت، فروش مال در رهن را جرم تلقی نموده باشد وجود ندارد و در صورتی که فروشنده با سوء نیت، در رهن بودن مال را به خریدار نگفته باشد و در مبایعه نامه هم اشاره ای به آن نشده باشد دادگاهها آن را از مصادیق کلاهبرداری می دانند که البته با توجه به اصل قانونی بودن جرائم و مجازات ها این تلقی قابل تامل است.

توصیه مهم:

هر زمان که قصد خرید ملکی را داشتید اولین و ساده ترین کار این است که سند مالکیت ملک را مشاهده و در صورتی که سند از نوع تک برگ است حتما پشت سند را با دقت بخوانید چرا که اگر در رهن باشد این محدودیت در پشت سند قید می گردد. البته توصیه می کنیم که از طریق سایت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و با وارد کردن شناسه ملی جام که در قسمت پایین سندهای تک برگ درج شده است نسبت به صحت سند، در رهن بودن و یا بازداشت بودن سند، حتما استعلام بگیرید.

کلام آخر

ما در این مقاله خرید و فروش املاک در رهن بانک و روش های آن را برای شما بیان نمودیم و سعی کردیم تا نکات مهم در این خصوص را توضیح دهیم. امیدواریم مقاله ما برای شما عزیزان مفید و کاربردی بوده باشد.