پس گرفتن ملک از بانک شاید در نگاه اول برای بدهکارانی که وثیقه ملکی خود را در خطر مصادره میبینند، امری غیرممکن و ترسناک به نظر برسد. اما واقعیت این است که در نظام حقوقی ایران و بر اساس بخشنامههای جدید بانک مرکزی در سال ۱۴۰۴، راههای قانونی متعددی برای بازپسگیری املاک وجود دارد. بسیاری از تولیدکنندگان و صاحبان مشاغل که به دلیل نوسانات اقتصادی توان بازپرداخت وامهای خود را نداشتهاند، اکنون با کابوس مزایده روبرو هستند.
نکته امیدوارکننده اینجاست که پروسه تملیک و مزایده بانکها اغلب دارای ایرادات شکلی و ماهوی است. اگر بتوانید ثابت کنید که محاسبات سود بانک اشتباه بوده یا تشریفات مزایده رعایت نشده است، پس گرفتن ملک مزایده شده از بانک کاملاً امکانپذیر خواهد بود. حتی اگر مزایده تمام شده باشد، ابطال آن از طریق دادگاه یکی از راهکارهای اصلی وکلاست.
در این مقاله قصد داریم به کمک وکیل ارزی و بانکی تمامی زوایای پنهان و آشکار قوانین بانکی را برای شما روشن کنیم. از بخشنامههای جدید اقاله ملک گرفته تا نحوه توقف عملیات اجرایی، همه را بررسی خواهیم کرد تا بدانید که پس گرفتن ملک از بانک یک رویا نیست، بلکه یک حق قانونی است که نیاز به پیگیری هوشمندانه دارد.
پس گرفتن ملک مزایده شده از بانک
موضوع پس گرفتن ملک مزایده شده از بانک زمانی مطرح میشود که بانک پس از عدم پرداخت اقساط توسط وام گیرنده، از طریق اجرای ثبت یا دادگاه اقدام به برگزاری مزایده کرده و ملک را به فروش رسانده یا خودش آن را به جای طلب برداشته است (تملیک کرده است). در این مرحله، مالک قبلی احساس میکند همه چیز تمام شده است، اما قانونگذار راههایی را باز گذاشته است.
یکی از مهمترین استدلالها برای پس گرفتن ملک مزایده شده از بانک، بحث “قیمت عادله روز” است. اگر کارشناس رسمی دادگستری ملک را پایینتر از قیمت واقعی ارزیابی کرده باشد و این موضوع ثابت شود، میتوان کل فرآیند مزایده را زیر سوال برد و باطل کرد. این اتفاق در نوسانات شدید بازار مسکن بسیار رخ میدهد.
همچنین، بسیاری از بانکها در محاسبه سود و جرایم وام، از فرمولهای ربوی یا سود مرکب استفاده میکنند که مغایر با مصوبات شورای پول و اعتبار است. اگر وکیل بانکی بتواند ثابت کند که مبلغ طلب بانک واقعی نیست، مزایدهای که بر مبنای آن طلب شکل گرفته نیز باطل میشود و مسیر برای پس گرفتن ملک مزایده شده از بانک هموار میگردد.
بنابراین، حتی اگر سند به نام بانک منتقل شده باشد، تا زمانی که ملک به شخص ثالث (خریدار غیر بانکی) واگذار نشده باشد، شانس بسیار بالایی برای پس گرفتن ملک مزایده شده از بانک از طریق مذاکره (اقاله) یا شکایت حقوقی وجود دارد.
با راهنمایی وکلای مجرب میتوانید بهترین تصمیم قانونی را بگیرید، پس همین حالا درخواست مشاوره حقوقی در کرج را ثبت کنید
شرایط و ضوابط پس گرفتن ملک از بانک
برای موفقیت در پروسه پس گرفتن ملک از بانک، متقاضی یا همان بدهکار اصلی باید واجد شرایط خاصی باشد که در قوانین بودجه و دستورالعملهای بانک مرکزی قید شده است. اولین و مهمترین شرط، اثبات توانایی مالی برای تسویه حساب یا تعیین تکلیف بدهی است. بانک تنها زمانی راضی به بازگرداندن ملک میشود که بداند اصل و سود قانونی پولش بازمیگردد.
یکی دیگر از ضوابط مهم برای پس گرفتن ملک از بانک، اقدام در مهلتهای قانونی است. طبق ماده ۳۴ قانون ثبت، بدهکار تا پیش از صدور سند انتقال اجرایی حق دارد با پرداخت بدهی، ملک خود را آزاد کند. اما حتی پس از انتقال سند نیز، اگر بانک ملک را نفروخته باشد، تحت شرایط ماده ۳۷ قانون رفع موانع تولید، اولویت واگذاری با مالک قبلی است.
شرط بعدی مربوط به وضعیت تصرف ملک است. اگر ملک در تصرف بانک باشد یا تخلیه شده باشد، شرایط متفاوت است. اما نکته کلیدی اینجاست که برای پس گرفتن ملک از بانک، نباید ملک به اشخاص ثالث واگذار شده باشد. اگر بانک ملک را به شخص دیگری فروخته باشد، کار بسیار دشوارتر میشود و باید ابتدا ابطال معامله دوم را درخواست کرد.
در نهایت، حسن نیت بدهکار در بازپرداخت و ارائه یک طرح توجیهی برای نحوه تسویه بدهی، از ضوابطی است که کمیتههای وصول مطالبات بانکها برای موافقت با درخواست پس گرفتن ملک از بانک به آن توجه ویژه دارند. (مطالعه مقاله خرید و فروش در رهن بانک پیشنهاد میشود.)
مراحل قانونی برای پس گرفتن ملک از بانک
طی کردن صحیح مراحل قانونی، شاهکلید موفقیت در پروژه پس گرفتن ملک از بانک است.
- اولین گام، مراجعه به دایره حقوقی بانک و درخواست ریز محاسبات بدهی است. شما باید دقیقاً بدانید بانک چه مبالغی را به عنوان اصل، سود، و جریمه تاخیر (وجه التزام) محاسبه کرده است. اغلب اشتباهات در همین مرحله رخ میدهد.
- گام دوم، طرح دادخواست “توقیف عملیات اجرایی” یا “ابطال مزایده” در دادگاه حقوقی است. اگر مزایده هنوز برگزار نشده یا تازه برگزار شده، باید فوراً دستور موقت بگیرید تا از انتقال سند جلوگیری کنید. این مرحله حیاتیترین زمان برای پس گرفتن ملک از بانک محسوب میشود و نیاز به سرعت عمل دارد.
- در مرحله سوم، کارشناس رسمی دادگستری توسط دادگاه تعیین میشود تا هم میزان دقیق بدهی را (بدون سودهای مرکب غیرقانونی) محاسبه کند و هم قیمتگذاری ملک را بررسی نماید. اگر ثابت شود بانک بیشتر از حقش طلب کرده، دادگاه حکم به ابطال اجراییه میدهد که مقدمه قطعی برای پس گرفتن ملک از بانک است.
مرحله نهایی، درخواست “اقاله” یا بازخرید ملک است. اگر دادگاه به نفع شما رای داد، یا حتی اگر نخواهید شکایت کنید، میتوانید با استناد به بخشنامههای بانک مرکزی، درخواست کنید که بانک ملک را به قیمت روز یا قیمت تمام شده (بسته به شرایط) به شما برگرداند. این فرآیند اداری آخرین خان برای پس گرفتن ملک از بانک است.
مدارک موردنیاز برای پس گرفتن ملک بعد از مزایده
جمعآوری مستندات کامل، شانس شما را برای پس گرفتن ملک مزایده شده از بانک چندین برابر میکند. مهمترین مدرک، قرارداد اولیه تسهیلات (وام) است. تمام جزئیات نرخ سود و شرایط بازپرداخت در این قرارداد ذکر شده و وکیل شما برای یافتن تخلفات بانک به آن نیاز مبرم دارد.
دومین مدرک، اخطاریهها و ابلاغیههایی است که از طرف بانک یا اداره ثبت برای شما ارسال شده است. اگر در ابلاغ وقت مزایده یا ابلاغ نظریه کارشناسی کوچکترین ایراد قانونی وجود داشته باشد (مثلاً ابلاغ به آدرس اشتباه)، همین یک برگ کاغذ میتواند سند طلایی شما برای پس گرفتن ملک مزایده شده از بانک و ابطال کل فرآیند باشد.
همچنین ارائه فیشهای واریزی اقساط در سالهای گذشته بسیار مهم است. گاهی سیستم بانکی پرداختیهای شما را در حسابهای واسط نگه داشته و از اصل بدهی کم نکرده است. تطبیق این فیشها با صورتحساب بانک، مدرک مهمی برای اثبات تسویه بخشی از دین و تسهیل در پس گرفتن ملک مزایده شده از بانک خواهد بود.
در نهایت، اگر ملک شما واحد تولیدی یا صنعتی است، پروانه بهرهبرداری و مدارک اشتغالزایی نیز مدارک موثری هستند. سیاستهای کلان قضایی در سال ۱۴۰۴ به شدت از تعطیلی واحدهای تولیدی جلوگیری میکنند و ارائه این مدارک، نظر قاضی را برای حکم به پس گرفتن ملک مزایده شده از بانک جلب میکند.
مدت زمان پس گرفتن ملک از بانک
یکی از سوالات پرتکرار موکلین این است که پروسه پس گرفتن ملک از بانک چقدر طول میکشد؟ پاسخ به این سوال بستگی به روشی دارد که انتخاب میکنید. اگر مسیر مذاکره و اقاله (توافق با بانک) را پیش بگیرید، این پروسه ممکن است بین ۳ تا ۶ ماه زمان ببرد تا مجوزهای لازم از هیئتمدیره بانک اخذ شود.
اما اگر کار به شکایت حقوقی و طرح دعوای ابطال مزایده بکشد، زمان پس گرفتن ملک از بانک طولانیتر خواهد بود. پروندههای بانکی به دلیل پیچیدگی محاسبات و ارجاع به کارشناسان حسابداری و ارزیابی ملک، معمولاً بین ۱ تا ۲ سال در دادگاههای بدوی و تجدیدنظر زمان میبرند.
البته گرفتن “دستور موقت توقف عملیات اجرایی” میتواند در کمتر از یک ماه انجام شود. این دستور، ملک را فریز میکند و خطر از دست رفتن آن را موقتاً رفع میکند، اما نهایی شدنِ پس گرفتن ملک از بانک نیازمند صدور رای قطعی است. عواملی مثل شلوغی شعبه دادگاه، اعتراض بانک به نظریه کارشناس و تعداد طرفین پرونده میتواند این زمان را تغییر دهد. اما تجربه نشان داده است که صبر در این مسیر ارزشش را دارد، زیرا پس گرفتن ملک از بانک سرمایه زندگی شما را نجات میدهد.
بیشتر بخوانید:
نحوه طرح دعوا علیه ورثه در صورت فوت صادر کننده چک
بهترین وکیل برای پس گرفتن ملک از بانک
پروندههای مربوط به پس گرفتن ملک از بانک از تخصصیترین دعاوی حقوقی هستند و هر وکیلی توانایی انجام آن را ندارد. وکیل خانم مناسب برای این کار باید تسلط کامل به حقوق بانکی، آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی و بخشنامههای شورای پول و اعتبار داشته باشد.
بهترین وکیل بانکی در تهران برای پس گرفتن ملک از بانک کسی است که بتواند محاسبات پیچیده سود و جریمه بانک را بازبینی کند. بانکها از نرمافزارهای خاصی استفاده میکنند و وکیل شما باید بتواند با کمک حسابداران خبره، مغایرتهای قانونی در این محاسبات را کشف کند. همچنین وکیل باید تجربه کافی در مذاکره با ادارات حقوقی و وصول مطالبات بانکها را داشته باشد. گاهی اوقات پس گرفتن ملک از بانک نه در صحن دادگاه، بلکه پشت میز مذاکره و با استفاده از فن بیان و تسلط بر قوانین حمایتی تولید اتفاق میافتد.
هزینه وکیل در این پروندهها در سال ۱۴۰۴ معمولاً به صورت درصدی از ارزش ملکی که زنده میشود یا مبلغی توافقی تعیین میگردد. با توجه به ارزش بالای ملک، هزینه کردن برای یک وکیل متخصص جهت پس گرفتن ملک از بانک، سرمایهگذاری برای نجات کل دارایی است.
بخشنامه جدید واگذاری املاک تملیکی بانکها به صاحبان اولیه
در سالهای اخیر و به ویژه در سال ۱۴۰۴، قوه قضاییه و بانک مرکزی عزم جدی برای تعیین تکلیف املاک تملیکی دارند. بخشنامه جدیدی که در راستای “قانون رفع موانع تولید رقابتپذیر” صادر شده، فرصت بینظیری برای پس گرفتن ملک مزایده شده از بانک فراهم کرده است.
طبق ماده ۳۷ این قانون و دستورالعملهای تکمیلی، اگر ملکی توسط بانک تملیک شده باشد، مالک قبلی (بدهکار) در اولویت خرید آن قرار دارد. این یعنی بانک نمیتواند قبل از پیشنهاد به مالک قبلی، ملک را به غریبه بفروشد. این قانون مسیر پس گرفتن ملک مزایده شده از بانک را بسیار کوتاه کرده است.
شرط استفاده از این بخشنامه برای پس گرفتن ملک مزایده شده از بانک این است که متقاضی درخواست کتبی خود را به بانک ارائه دهد و آمادگی خود را برای پرداخت نقدی یا اقساطی (طبق ضوابط بانک) اعلام کند. در بسیاری از موارد، بانکها موظفند با شرایطی آسانتر از مزایده عمومی، ملک را به صاحبش برگردانند.
آگاهی از جزئیات این بخشنامه و تبصرههای آن بسیار حیاتی است. بسیاری از روسای شعب ممکن است همکاری نکنند، اما با استناد قانونی به این بخشنامه، میتوان آنها را ملزم به تمکین و موافقت با پس گرفتن ملک مزایده شده از بانک نمود.
جلوگیری از مزایده ملک توسط بانک
همیشه پیشگیری بهتر از درمان است. قبل از اینکه کار به مرحله دشوار پس گرفتن ملک از بانک برسد، بهتر است اقداماتی برای جلوگیری از برگزاری مزایده انجام دهید.
- اولین راهکار، درخواست “امهال” یا مهلت گرفتن از بانک قبل از صدور اجراییه است.
- راهکار دوم، استفاده از ظرفیتهای “ستاد تسهیل و رفع موانع تولید” است. اگر ملک شما واحد تولیدی است، مصوبات این ستاد لازمالاجراست و میتواند جلوی اقدامات اجرایی بانک را بگیرد و نیازی به پروسه سخت پس گرفتن ملک از بانک نباشد.
همچنین اگر متوجه شدید اجراییه صادر شده، فوراً باید دادخواست “توقیف و ابطال عملیات اجرایی” بدهید. دلایلی مثل گراننمایی بدهی، عدم ابلاغ صحیح اوراق، یا وثیقه مازاد، میتواند مزایده را متوقف کند. اقدام سریع در این مرحله، هزینههای پس گرفتن ملک از بانک را به شدت کاهش میدهد.
سوالات متداول پس گرفتن ملک مزایده شده از بانک
آیا پس گرفتن ملـک از بانک همیشه ممکن است؟
خیر، همیشه تضمین ۱۰۰ درصدی وجود ندارد. اگر تمام مراحل قانونی مزایده توسط بانک صحیح انجام شده باشد و ملک به شخص ثالث (خریدار با حسن نیت) منتقل شده باشد، پس گرفتن ملک از بانک بسیار دشوار میشود. اما در ۹۰ درصد پروندهها، ایرادات قانونی برای ابطال مزایده وجود دارد.
چه مدت زمانی برای پس گرفتن ملک از بانک لازم است؟
این زمان متغیر است. فرآیند اقاله توافقی ممکن است ۳ تا ۶ ماه طول بکشد، اما اگر کار به شکایت و دادگاه برای پس گرفتن ملک از بانک بکشد، ممکن است بین ۱ تا ۲ سال زمان نیاز باشد تا رای قطعی صادر شود.
چه هزینه ای برای وکیل پس گرفتن ملـک از بانک نیاز است؟
هزینهها بر اساس ارزش ملک و پیچیدگی پرونده توافق میشود. تعرفه مشخصی وجود ندارد اما معمولاً وکلا درصدی از ارزش ملک احیا شده را به عنوان حقالوکاله دریافت میکنند. با توجه به نرخهای سال ۱۴۰۴، برای پس گرفتن ملک از بانک باید بودجه مناسبی برای هزینههای دادرسی و وکیل در نظر بگیرید.
آیا پس گرفتن ملـک از بانک نیازمند مدارک خاصی است؟
بله، مدارکی مثل قرارداد تسهیلات، اخطاریههای بانک، گزارش کارشناسی قیمت ملک، و فیشهای واریزی ضروری است. هرچه مدارک شما برای اثبات تخلف بانک کاملتر باشد، شانس پس گرفتن ملک از بانک بیشتر است.
بعد از مزایده ملک چه می شود؟
بعد از مزایده، اگر خریداری پیدا شود، سند به نام او منتقل میشود. اگر خریداری نباشد، بانک ملک را به نام خود تملیک میکند و بدهی شما را تسویه میکند. اما هنوز هم تحت شرایطی امکان پس گرفتن ملک مزایده شده از بانک از طریق اقاله وجود دارد.
سخن پایانی
پس گرفتن ملک از بانک نبردی است بین بدهکار و سیستم قدرتمند بانکی، اما نبردی که پیروزی در آن با داشتن سلاح قانون و آگاهی امکانپذیر است. از دست دادن ملک در مزایده پایان راه نیست؛ بلکه شروعی برای یک دادرسی دقیق جهت احقاق حق است. قوانین جدید و آرای وحدت رویه دیوان عالی کشور، کفه ترازو را به نفع تسهیلاتگیرندگان تغییر دادهاند.
اگر شما هم درگیر پروندههای پیچیده بانکی هستید و نگران از دست رفتن سرمایه خود میباشید، هرگز ناامید نشوید. با بررسی دقیق پرونده، کشف مغایرتهای محاسباتی و استفاده از ظرفیتهای قانونی مثل ماده ۳۷ قانون رفع موانع تولید، میتوانید فرآیند پس گرفتن ملک از بانک را با موفقیت طی کنید. همین امروز برای مشاوره با یک وکیل متخصص اقدام کنید، چرا که زمان در این پروندهها حکم طلا را دارد.
