فک رهن یکی از اصطلاحات حقوقی و بانکی است که شاید تا زمانی که قصد خرید و فروش ملکی را نداشته باشید، با آن برخورد نکنید. اما تصور کنید آپارتمانی را خریداری کردهاید و هنگام انتقال سند متوجه میشوید که سند در گرو بانک است؛ اینجاست که اهمیت حیاتی فک رهن مشخص میشود. در واقع، بسیاری از پروندههای ملکی در دادگاهها ناشی از عدم انجام تعهدات فروشنده برای آزادسازی سند است.
در سال ۱۴۰۴، با توجه به افزایش وامهای مسکن و تسهیلات بانکی، تعداد املاکی که در رهن بانک هستند به شدت افزایش یافته است. بنابراین آشنایی با قوانین فک رهن و مراحل قانونی آن برای هر خریدار و فروشندهای ضروری است. در این مقاله جامع، قصد داریم تمام زوایای این پروسه حقوقی را بررسی کنیم.
با راهنمایی وکلای مجرب میتوانید بهترین تصمیم قانونی را بگیرید، پس همین حالا درخواست مشاوره حقوقی در کرج را ثبت کنید.
فک رهن چیست؟
در اصطلاح حقوقی، فک رهن به معنای آزاد کردن عین مرهونه (مالی که وثیقه گذاشته شده) از قید رهن است. وقتی شما وامی میگیرید و سند خانه را وثیقه میگذارید، آن سند در “رهن” بانک است. زمانی که دین خود را ادا کنید یا تعهدات پایان یابد، رابطه حقوقی رهن قطع شده و سند آزاد میشود. به عبارت سادهتر، فک رهن یعنی پایان دادن به گروکشی قانونی سند.
تا زمانی که این اتفاق نیفتد، مالکیت شما “طلق” (آزاد و کامل) نیست و اختیارات شما برای فروش یا انتقال محدود است. در سیستم بانکی کشور، تا زمانی که برگه تسویه حساب نهایی صادر نشود، عملیات فک رهن رسمی نشده است. نکته مهم این است که فک رهن سند فقط مختص بانکها نیست. ممکن است ملکی در رهن شخص حقیقی یا دادگاه (به عنوان وثیقه آزادی زندانی) باشد. در تمام این موارد، اصول کلی آزادسازی سند یکسان است و باید دینِ اصلی پرداخت شود.
انواع فک رهن
عملیات فک رهن به دو دسته کلی تقسیم میشود که هر کدام شرایط خاص خود را دارند.
- دسته اول، “فک رهن قراردادی” است.
در این حالت، وامگیرنده طبق قرارداد وام، اقساط خود را تمام کرده و بانک با رضایت کامل، نامه آزادسازی را به دفترخانه میفرستد.
- دسته دوم، “فک رهن قضایی” یا قانونی است.
این نوع فک رهن زمانی رخ میدهد که اختلاف پیش میآید و مالک مجبور میشود از طریق دادگاه الزام طرف مقابل را بخواهد. مثلاً سازندهای که وام گرفته و اقساط را نمیدهد، خریدار را مجبور به شکایت برای فک رهن ملک میکند.
- نوع سومی تحت عنوان “فک رهن قهری” نیز وجود دارد.
این حالت زمانی است که عین مرهونه (مثلاً خانه) از بین برود (مثلاً در زلزله خراب شود). البته در قوانین جدید بیمه، معمولاً خسارت بیمه جایگزین وثیقه میشود، اما اصولاً با تلف مال، فک رهن اتفاق میافتد.
فک رهن ملک چیست؟
وقتی صحبت از فک رهن ملک میشود، منظور آزاد کردن سند ملکی (مسکونی، تجاری یا اداری) از وثیقه طلبکار است. بیشترین کاربرد این اصطلاح در وامهای مسکن و وامهای جانبازی است. بانک سند را نگه میدارد تا مطمئن شود اقساط پرداخت میشود. انجام فک رهن ملک پیشنیاز قطعی برای انتقال سند رسمی به نام خریدار جدید است.
دفاتر اسناد رسمی طبق قانون، حق ندارند سندی را که در رهن است به نام دیگری بزنند، مگر با حفظ حقوق مرتهن (بانک). بنابراین خریداران باید قبل از هر چیز از وضعیت فک رهن سند مطمئن شوند. در سالهای اخیر، سازندگان پروژههای بزرگ با دریافت وامهای کلان روی سند مادر، واحدها را میسازند.
اگر سازنده بدهی را ندهد، تمام واحدها درگیر میشوند و خریداران باید برای فک رهن تکتک واحدها وارد پروسه پیچیدهای شوند. این یکی از چالشهای بزرگ بازار مسکن در تهران است.
روش های فک رهن ملک
برای انجام فک رهن ملک، راههای مختلفی پیش پای مالک قرار دارد. انتخاب روش مناسب بستگی به نظر وکیل بانکی ، وضعیت مالی شما و شرایط بانک وامدهنده دارد. برخی روشها سریعتر و برخی کمهزینهتر هستند.
سپرده گذاری برای فک رهن ملک
یکی از روشهای رایج، طرح “سپردهگذاری” یا همان طرح رها است. در این روش، شما مبلغی را (معمولاً معادل ۱۱۰ درصد باقیمانده بدهی) در بانک سپردهگذاری میکنید. با این کار، بانک فک رهن را انجام میدهد و سند آزاد میشود، اما وام شما همچنان پابرجاست و قسط میدهید.
این روش برای کسانی مناسب است که میخواهند فک رهن ملک را انجام دهند تا خانه را بفروشند، اما خریدار جدید تمایلی به انتقال وام ندارد. سپرده شما تا پایان اقساط در بانک بلوکه میماند و سودی هم به آن تعلق میگیرد. پس از تسویه کامل وام، سپرده نیز آزاد میشود. البته همه بانکها این طرح را ندارند و باید قبل از اقدام برای فک رهن سند، بخشنامه بانک مسکن یا بانک عامل را چک کنید. در سال ۱۴۰۴، با توجه به نرخ سود بانکی، این روش محاسبات خاص خود را دارد.
تسویه حساب کامل برای فک رهن ملک
سادهترین و مستقیمترین راه، تسویه حساب کامل بدهی است. شما با مراجعه به شعبه، پرینت باقیمانده اصل و سود وام را میگیرید و یکجا پرداخت میکنید. بلافاصله نامهای به دفترخانه ارسال شده و فک رهن ملک انجام میشود.
این روش اگرچه نیاز به نقدینگی بالا دارد، اما مزیت بزرگی دارد: شما از شر سودهای آتی خلاص میشوید. در بسیاری از وامها، اگر زودتر تسویه کنید، بخشی از سودهای سالهای آینده بخشیده میشود (استرداد سود). بنابراین هزینه نهایی فک رهن کاهش مییابد.
برای کسانی که قصد فروش ملک را دارند و خریدار پول نقد دارد، این بهترین گزینه است. با پول خریدار، بدهی بانک را میدهید و همزمان فک رهن سند و انتقال سند را در دفترخانه انجام میدهید.
انواع دعاوی فک رهن ملک
اگر کار با مسالمت پیش نرود، کار به دادگاه میکشد. دعاوی مربوط به فک رهن ملک در دادگستری انواع مختلفی دارند که باید دقیق انتخاب شوند. اشتباه در عنوان خواسته میتواند باعث رد شدن دعوای شما شود.
دعوای الزام به فک رهن ملک مستقل
این دعوا زمانی مطرح میشود که فقط بحث آزادسازی سند مطرح است و انتقال مالکیتی در کار نیست. مثلاً شما وام را دادهاید اما بانک به دلایل واهی از فک رهن خودداری میکند. یا شخصی ملکی را ضمانت گذاشته و بدهکار اصلی بدهی را داده، اما طلبکار سند را پس نمیدهد. در این حالت، خواسته شما صرفاً “الزام خوانده به فک رهن ملک” است. دادگاه بررسی میکند که آیا دین پرداخت شده است یا خیر.
اگر پرداخت شده باشد، حکم به آزادسازی سند میدهد. این دعوا در مورد سازندگانی که تعهد انتقال سند ندارند (مثلاً هنوز ساختمان تکمیل نیست) اما باید طبق قرارداد وام را تسویه میکردند نیز کاربرد دارد. هدف در اینجا فقط آزاد کردن سند از قید فک رهن سند است.
دعوای الزام به فک رهن ملک و تنظیم سند رسمی
این شایعترین نوع دعوا در دادگاههای تهران است. خریدار خانهای را خریده، اما فروشنده (معمولاً سازنده) وام گرفته و اقساط را نداده است. در اینجا خریدار باید همزمان دو خواسته را مطرح کند: الزام به فک رهن ملک و الزام به تنظیم سند رسمی .
نکته حقوقی بسیار مهم این است که “الزام به تنظیم سند” بدون “الزام به فک رهن” قابل استماع نیست. چون دادگاه نمیتواند دستور دهد سندی که در رهن است به نام دیگری شود. بنابراین باید مقدمه (آزادسازی) و ذیالمقدمه (سند زدن) را با هم بخواهید.
در این دعاوی، دادگاه فروشنده را محکوم میکند که برود بدهی بانک را بدهد و فک رهن سند را انجام دهد. اگر انجام نداد، خریدار میتواند با هزینه خود انجام دهد و بعداً از فروشنده بگیرد (که پروسه پیچیدهای دارد).
مصادیق دعوای الزام به فک رهن ملک
برای درک بهتر موضوع، باید بدانیم در چه موقعیتهایی کار به شکایت برای فک رهن میکشد. شناخت این مصادیق به شما کمک میکند تا قبل از وقوع مشکل، پیشگیری کنید. در ادامه سه مورد از مهمترین مصادیق را بررسی میکنیم.
باز پرداخت دین یا وام در موعد مقرر
اصلیترین مصداق، زمانی است که وامگیرنده در موعد مقرر اقساط را داده اما بانک (یا طلبکار خصوصی) سند را آزاد نمیکند.
گاهی اوقات بانکها به بهانه “دیون غیرمرتبط” (مثلاً بدهی ضامن بودن در پرونده دیگر) از فک رهن ملک خودداری میکنند. قانوناً وثیقه یک وام نباید برای وامهای دیگر نگه داشته شود مگر اینکه در قرارداد شرط شده باشد. در این حالت، وامگیرنده با در دست داشتن فیشهای واریزی، دادخواست میدهد.
دادگاه با استعلام از بانک و کارشناس حسابداری، تسویه را احراز کرده و حکم به فک رهن صادر میکند. این مورد سادهترین نوع دعواست.
قرارداد مشارکت در ساخت
پیچیدهترین پروندهها مربوط به مشارکت در ساخت است که باید با کمک وکیل ملکی در کرج و یا شهر شما انجام شود. مالک زمین، ملک را در اختیار سازنده میگذارد و سازنده روی سند مادر وام میگیرد. در پایان کار، سازنده بدهی را نمیدهد و کل ساختمان (سهم مالک و سهم سازنده) درگیر فک رهن سند میشود. در اینجا مالک زمین (و پیشخریداران) قربانی بدعهدی سازنده میشوند.
در قراردادهای مشارکت حتماً باید قید شود که سازنده حق رهن گذاشتن ملک را ندارد یا اینکه مسئولیت فک رهن ملک در تاریخ مشخص با اوست. بدون این شروط، مالک زمین ممکن است ملکش را در مزایده بانک از دست بدهد.
فروش ملک رهنی
فروش ملک رهنی بدون اطلاع بانک، جرم “فروش مال غیر” نیست اما “معامله فضولی” یا غیرنافذ محسوب نمیشود، بلکه طبق رویه جدید، معامله صحیح است اما حق بانک مقدم است.
مشکل زمانی است که فروشنده متعهد شده فک رهن کند و نکرده است. خریدار با سند مبایعهنامه عادی مواجه است که پشتوانهاش سندی در رهن بانک است. در این مصداق، خریدار باید سریعاً طرح دعوا کند. اگر بانک اجراییه صادر کند و ملک را به مزایده بگذارد، خریدار عادی دستش به جایی بند نیست. بنابراین اقدام فوری برای الزام فروشنده به فک رهن ملک حیاتی است.
مراحل فک رهن ملک
دانستن مراحل اداری و قضایی کار، نیمی از راه موفقیت است. پروسه فک رهن بسته به اینکه توافقی باشد یا قضایی، مسیر متفاوتی دارد. در اینجا هر دو مسیر را گامبهگام توضیح میدهیم.
مراحل فک رهن ملک از طریق دادگاه
- ارسال اظهارنامه: قبل از هر چیز، یک اظهارنامه رسمی برای متعهد (فروشنده/سازنده) بفرستید و از او بخواهید ظرف مهلت مشخصیفک رهن ملک را انجام دهد.
- تنظیم دادخواست: به دفتر خدمات قضایی مراجعه کرده و دادخواست “الزام به فک رهن” و “تنظیم سند” و “خسارت تاخیر” را ثبت کنید.
- جلسه رسیدگی: در دادگاه حاضر شده و مدارک خرید (مبایعهنامه) و استعلام ثبتی که نشان میدهد ملک در رهن است را ارائه دهید.
- صدور حکم: پس از بررسی، قاضی حکم به محکومیت خوانده میدهد.
- اجرای احکام: اگر محکومعلیه انجام نداد، شما میتوانید با اجازه دادگاه، بدهی بانک را بپردازید و فک رهن سند را انجام دهید، سپس مبلغ را از اموال فروشنده توقیف کنید.
بیشتر بخوانید:
پس گرفتن ملک مزایده شده از بانک
مراحل فک رهن سند ملک در بانک و دفترخانه
- درخواست تسویه: مالک به شعبه بانک مراجعه کرده و درخواست تسویه حساب نهایی میدهد.
- محاسبه بدهی: شعبه مبلغ دقیق باقیمانده را محاسبه و اعلام میکند.
- واریز وجه: مبلغ به حساب بانک واریز میشود.
- نامه به دفترخانه: بانک نامهای خطاب به دفترخانه تنظیمکننده سند رهنی مینویسد مبنی بر اینکه “از نظر این بانک، فک رهن ملک بلامانع است”.
- ثبت در دفترخانه: نماینده بانک (یا نامه اتوماسیونی) به دفترخانه میرود و سردفتر در ستون ملاحظات سند، عبارت “فک رهن شد” را درج و امضا میکند.
- اطلاع به ثبت: دفترخانه مراتب را به اداره ثبت اسناد اعلام میکند تا در سیستم کاداستر هم سند آزاد شود.
نمونه دادخواست فک رهن ملک
در اینجا یک متن حقوقی استاندارد برای دادخواست آوردهایم.
خواهان: (خریدار)
خوانده: (فروشنده و بانک)
خواسته: الزام خوانده ردیف اول به فک رهن ملک پلاک ثبتی … و تنظیم سند رسمی به انضمام کلیه خسارات دادرسی.
ریاست محترم دادگاه
احتراماً به استحضار میرساند؛ اینجانب به موجب مبایعهنامه شماره … یک واحد آپارتمان را از خوانده ردیف اول خریداری نمودهام. نامبرده متعهد بوده در تاریخ … نسبت به فک رهن سند و انتقال قطعی اقدام نماید.
متاسفانه ایشان علیرغم دریافت ثمن معامله، از ایفای تعهد خودداری نموده و ملک همچنان در رهن خوانده ردیف دوم (بانک) میباشد. لذا تقاضای صدور حکم به الزام خوانده به پرداخت دیون بانکی و انجام عملیات فک رهن و سپس تنظیم سند رسمی را دارم.
نمونه نامه درخواست فک رهن ملک از بانک
این نامه برای زمانی است که خودتان میخواهید تسویه کنید.
ریاست محترم شعبه … بانک …
با سلام
احتراماً اینجانب … مشتری شماره … و صاحب پرونده تسهیلاتی شماره …، تقاضای تسویه حساب کامل باقیمانده وام و انجام تشریفات فک رهن ملک پلاک ثبتی … را دارم.
خواهشمند است دستور فرمایید مبلغ نهایی تسویه را اعلام تا نسبت به واریز آن اقدام نمایم و نامه آزادسازی سند به دفترخانه ارسال گردد.
مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای الزام به فک رهن ملک
تشخیص دادگاه صالح بسیار مهم است تا پرونده شما با قرار عدم صلاحیت مواجه نشود.
طبق قانون آیین دادرسی مدنی، در دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول (مثل زمین و خانه)، دادگاه صالح، دادگاهی است که ملک در حوزه قضایی آن واقع شده است. بنابراین برای دعوای فک رهن ملک، باید به دادگاه محل وقوع ملک بروید، نه محل سکونت فروشنده یا دفتر مرکزی بانک.
اگر دعوا صرفاً مربوط به فک رهن باشد (بدون تنظیم سند) و خواسته مالی نباشد، باز هم دادگاه محل وقوع ملک صالح است. اما اگر موضوع اختلاف بر سر قرارداد بانکی باشد، ممکن است صلاحیتها کمی پیچیده شود. ولی قاعده کلی در فک رهن سند ملکی، دادگاه محل استقرار ساختمان است.
مدارک لازم برای فک رهن ملک
برای انجام کار چه در بانک و چه در دادگاه، مدارک زیر را آماده کنید:
- اصل سند مالکیت: یا کپی برابر اصل آن (اگر سند دست بانک است).
- کارت ملی و شناسنامه: مالک یا وکیل او.
- قرارداد تسهیلات: نسخهای از قرارداد وام که شماره تسهیلات در آن است.
- فیشهای واریزی: رسید پرداخت اقساط یا تسویه کامل.
- استعلام ثبتی: برای دادگاه، استعلامی که نشان دهد ملک در رهن است و وضعیت فک رهن مشخص نیست.
- مبایعهنامه: برای خریدارانی که شاکی هستند.
هزینه فک رهن ملک
هزینهها در سال ۱۴۰۴ شامل چند بخش است که باید جداگانه در نظر بگیرید. هزینههای دولتی معمولاً نرخ ثابتی دارند اما هزینههای جانبی متغیر است. در ادامه ریز هزینهها را برای فک رهن بررسی میکنیم.
هزینه فک رهن ملک از طریق دادگاه
دعوای الزام به فک رهن، یک دعوای “مالی” تلقی میشود. بنابراین هزینه دادرسی آن ۳.۵ درصد ارزش منطقهای ملک (نه ارزش واقعی بازار) است. ارزش منطقهای معمولاً بسیار کمتر از قیمت بازار است. علاوه بر این، هزینه ثبت دادخواست در دفتر خدمات قضایی (حدود ۲۰۰ تا ۳۰۰ هزار تومان) نیز برای فک رهن ملک باید پرداخت شود.
هزینه فک رهن سند ملک در دفترخانه
دفترخانهها برای ثبت نامه فک رهن، حقالتحریر دریافت میکنند. این مبلغ طبق تعرفه سال ۱۴۰۴ محاسبه میشود و معمولاً رقم سنگینی نیست (حدود ۵۰۰ هزار تا ۱ میلیون تومان بسته به مبلغ وام). هزینه صدور اجراییه یا مکاتبات پستی برای فک رهن سند نیز جداگانه محاسبه میشود.
هزینه فک رهن وام مسکن در دفترخانه
در وامهای مسکن، چون معمولاً سند رهنی مفصل است، هزینه فک آن کمی بیشتر است. اگر از روش سپردهگذاری استفاده کنید، هزینهای به بانک نمیدهید اما دفترخانه حقالتحریر خود را برای ثبت فک رهن میگیرد. برخی بانکها هزینههای کارمزد داخلی هم برای صدور نامه دارند.
هزینه فک رهن بانک مسکن
بانک مسکن برای عملیات تسویه و آزادسازی، کارمزد اداری دریافت نمیکند (یا مبلغ ناچیزی است). اما مهمترین هزینه در اینجا، “جریمه دیرکرد” احتمالی است. اگر اقساط معوقه داشته باشید، برای انجام فک رهن ملک باید ۶ درصد جریمه وجه التزام را هم بپردازید که میتواند مبلغ را بالا ببرد.
فک رهن ملک چقدر طول میکشد
زمان انجام کار بستگی به روش انتخابی شما دارد. اگر تسویه نقدی در بانک انجام دهید، پروسه اداری بین بانک و دفترخانه حدود ۷ تا ۱۴ روز کاری زمان میبرد. سیستمهای اتوماسیون جدید سرعت فک رهن سند را بالا بردهاند. اما اگر کار به دادگاه بکشد، داستان متفاوت است. یک پرونده الزام به فک رهن در تهران، از زمان ثبت تا صدور رای قطعی و اجرا، ممکن است بین ۸ ماه تا ۱.۵ سال طول بکشد.
پیچیدگی پرونده و شلوغی شعبه در زمان رسیدگی به فک رهن تاثیر مستقیم دارد.
استعلام فک رهن سند ملک
چگونه بفهمیم یک سند واقعاً آزاد شده است؟
تنها راه معتبر، استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک است. امروزه با سامانه “ثبت من” (my.ssaa.ir)، هر مالکی میتواند وضعیت سند خود را آنلاین چک کند. اگر در قسمت “بازداشت/رهن”، موردی نباشد، یعنی عملیات فک رهن ملک با موفقیت در سیستم کاداستر اعمال شده است. مهر دفترخانه پشت سند هم نشانه ظاهری است، اما استعلام سیستمی ملاک نهایی است.
خرید و فروش ملکی که فک رهن نشده
خرید و فروش املاک در رهن بانک ، از نظر قانونی “غیرنافذ” است اگر حقوق بانک رعایت نشود.
اما روش صحیح معامله این است:
- انتقال تسهیلات: وام به نام خریدار منتقل شود (که در واقع نوعی تغییر مدیون است نه فک رهن).
- کسر از ثمن: مبلغ بدهی از قیمت خانه کم شود و خریدار وکالت بگیرد تا خودش برود کارهای فک رهن سند را انجام دهد. ریسک معامله ملک فک رهن نشده بسیار بالاست و پیشنهاد میشود حتماً با مشورت وکیل بانکی در کرج و شهر شما انجام شود.
سوالات متداول فک رهن
در کدام دادگاه باید برای فک رهن ملک شکایت کرد؟
برای دعاوی مربوط به فک رهن املاک، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک صالح به رسیدگی است. مثلاً اگر ملک در منطقه ۱ تهران است، باید به مجتمع قضایی شهید باهنر یا عدالت مراجعه کنید.
جمع بندی
امیدواریم این مطلب مسیر پیچیده فک رهن ملک را برای شما روشن کرده باشد. برای جلوگیری از ضررهای میلیونی، حتماً قبل از امضای قراردادهای مشارکت یا پیشخرید، استعلامات لازم را انجام دهید.
