تصرف عدوانی در ملک مشاع یکی از دعاوی پیچیده و پرتکرار در محاکم قضایی است که ریشه در اختلافات شرکا دارد. زمانی که چند نفر در مالکیتی شریک هستند، هیچ یک حق انحصارطلبی یا منع دیگران از حقوقشان را ندارند. با این حال، گاهی یک شریک پا را فراتر گذاشته و با زور یا بدون رضایت، اقدام به تصرف عدوانی در مال مشاع میکند. قانونگذار ایران برای حفظ نظم عمومی، حتی برای شریک ملک نیز مصونیت قائل نشده و راهکارهای حقوقی و کیفری مشخصی را پیشبینی کرده است. در این مقاله به بررسی تخصصی شرایط، مراحل شکایت، هزینه های دادرسی سال ۱۴۰۴ و نمونه دادخواستهای کاربردی در خصوص این دعوا میپردازیم.
تصرف عدوانی در ملک مشاع چیست؟
در عالم حقوق، تصرف به معنای سلطه بر مال و عدوانی به معنای اقدام با قهر و غلبه است. تصرف عدوانی در ملک مشاع یعنی اینکه شخصی (خواه شریک باشد یا غریبه) بدون رضایت سایر شرکا، ملک مشترک را از دست آنها خارج کند یا مانع استفاده آنها شود. طبق ماده ۱۶۷ قانون آیین دادرسی مدنی، اگر دو یا چند نفر در ملکی شریک باشند و یکی از آنها مانع تصرف دیگری شود، مصداق بارز تصرف عدوانی در مال مشاع رخ داده است.
«برای دریافت مشاوره تخصصی درباره عرصه و اعیان، از بهترین وکیل ملکی مشاوره بگیرید.»
نکته کلیدی اینجاست که در ملک مشاع، ذرات مالکیت در هم آمیخته است. بنابراین حتی اگر شما مالک ۵ دانگ باشید، حق ندارید بدون اجازه مالک ۱ دانگ، قفل در را عوض کنید یا مانع ورود او شوید. چنین اقدامی تصرف عدوانی در ملک مشاع محسوب شده و قابل پیگیری قانونی است.
انواع دعاوی تصرف عدوانی در مال مشاع
قانونگذار برای مقابله با زورگویی در املاک، دو مسیر متفاوت را طراحی کرده است: مسیر حقوقی و مسیر کیفری. انتخاب درست بین این دو، نقش حیاتی در پیروزی پرونده تصرف عدوانی در ملک مشاع دارد.
در دعوای حقوقی، هدف صرفاً “رفع تصرف” و بازگرداندن ملک به وضعیت سابق است و مجازاتی در کار نیست. اما در دعوای کیفری، علاوه بر رفع تصرف، به دنبال مجازات و حبس فردی هستیم که مرتکب تصرف عدوانی در مال مشاع شده است. تشخیص راه مناسب به مدارک شما بستگی دارد. اگر سند مالکیت رسمی ندارید و فقط سابقه سکونت دارید، مسیر حقوقی مناسب است؛ اما اگر سند دارید و سوءنیت طرف مقابل محرز است، شکایت کیفری تصرف عدوانی در ملک مشاع گزینه بهتری است.
دعوای حقوقی تصرف عدوانی در مال مشاع
در این دعوا، سند مالکیت شرط اصلی نیست. مهمترین رکن، اثبات “سابقه تصرف” شماست. یعنی باید ثابت کنید قبل از اینکه شریکتان اقدام به تصرف عدوانی در مال مشاع کند، شما در آن ملک ساکن بوده یا تصرف داشتهاید.
مواد ۱۵۸ تا ۱۷۷ قانون آیین دادرسی مدنی به این موضوع اختصاص دارد. اگر مستأجر هستید یا قرارداد عادی دارید، میتوانید از این طریق اقدام کنید. در دعوای حقوقی تصرف عدوانی در ملک مشاع، دادگاه تنها بررسی میکند که آیا تصرف فعلی خوانده، بدون رضایت و با زور جایگزین تصرف سابق شما شده است یا خیر.
مزیت بزرگ این روش، سرعت رسیدگی نسبتاً بالاتر و عدم نیاز به اثبات سوءنیت کیفری است. هدف نهایی، صدور دستور رفع تصرف عدوانی در مال مشاع و بازگشت آرامش به ملک است. در صورت تمایل به کسب اطلاعات بیشتر و جلوگیری از بروز مشکلات در آینده، در رابطه با دعاوی حقوقی عقد اجاره مقاله مربوطه را مطالعه کنید.
دعوای کیفری تصرف عدوانی در مال مشاع
دعوای کیفری سنگینتر و نیازمند دلایل قویتر است. طبق ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی، برای شکایت کیفری تصرف عدوانی در ملک مشاع، شاکی حتماً باید سند مالکیت رسمی داشته باشد.
در اینجا علاوه بر رفع تصرف، بحث مجازات مطرح است. چالش اصلی در مورد شریک این است که آیا کسی که خودش مالک است، میتواند مجرم باشد؟ رویه غالب دادگاهها این است که اگر شریک با قهر و غلبه (زور) مانع حق دیگری شود، مرتکب جرم تصرف عدوانی در مال مشاع شده است. بنابراین اگر شریک شما در نیمه شب قفلها را شکست و وسایل شما را بیرون ریخت، عنصر روانی جرم محرز است و میتوانید شکایت کیفری تصرف عدوانی در ملک مشاع را مطرح کنید.
شرایط تصرف عدوانی در ملک مشاع
برای موفقیت در دادگاه، باید سه رکن اساسی دعوا را برای قاضی اثبات کنید. بدون این ارکان، ادعای تصرف عدوانی در ملک مشاع رد خواهد شد.
- رکن اول، “سبق تصرف خواهان” است. یعنی شما باید ثابت کنید که قبل از درگیری، مدتی به صورت مستمر و عرفی در ملک تصرف داشتهاید.
- رکن دوم، “لحوق تصرف خوانده” است. یعنی باید نشان دهید که طرف مقابل جدیداً و بعد از شما بر ملک مسلط شده است. تاریخ شروع تصرف عدوانی در مال مشاع بسیار مهم است.
- رکن سوم، “عدوانی بودن” است. یعنی تصرف بدون رضایت و مجوز قانونی انجام شده باشد. در املاک مشاعی، عدم رضایت یکی از شرکا برای تحقق عنوان تصرف عدوانی در ملک مشاع کافی است.
مراحل دعوای تصرف عدوانی در ملک مشاع
آغاز هر پروندهای با جمعآوری ادله است. استشهادیه محلی، گزارش پلیس ۱۱۰ و تأمین دلیل، مدارک طلایی برای اثبات تصرف عدوانی در ملک مشاع هستند. پیشنهاد میشود قبل از طرح دعوا، از یک وکیل الزام به سند رسمی مشورت بگیرید و یک اظهارنامه رسمی ارسال کنید. این کار حسن نیت شما را نشان میدهد. سپس باید دادخواست یا شکواییه خود را در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت کنید تا پرونده تصرف عدوانی در مال مشاع به جریان بیفتد.
مراحل دعوای حقوقی تصرف عدوانی در ملک مشاع
برای مسیر حقوقی، تنظیم دادخواست حقوقی با عنوان “رفع تصرف عدوانی در ملک مشاع” ثبت میکنید. این دعوا “غیرمالی” است و هزینه دادرسی آن در سال ۱۴۰۴ مبلغی ثابت و اندک (حدود ۲۰۰ تا ۴۰۰ هزار تومان) خواهد بود. دادگاه وقت رسیدگی تعیین میکند و شما باید سابقه تصرف خود را با شهادت شهود یا مدارک قبض آب و برق اثبات کنید. اگر قاضی حق را به شما بدهد، حکم رفع تصرف عدوانی در مال مشاع صادر میشود که بلافاصله (حتی قبل از قطعی شدن) قابل اجراست.
مراحل دعوای کیفری تصرف عدوانی در ملک مشاع
در مسیر کیفری، شکواییه تنظیم میشود و پرونده به دادسرا میرود. بازپرس دستور تحقیقات محلی توسط کلانتری را صادر میکند تا وقوع تصرف عدوانی در ملک مشاع تأیید شود.
اگر اسناد مالکیت و ادله جرم کامل باشد، کیفرخواست صادر و پرونده به دادگاه کیفری دو ارسال میشود. در این مرحله، قاضی میتواند علاوه بر حکم رفع تصرف، متهم را به حبس یا جریمه نقدی بابت تصرف عدوانی در مال مشاع محکوم کند. برای دعوای کیفری تصرف عدوانی در ملک مشاع، حتماً بهتر است از وکیل کیفری مسلط به دعاوی تصرف عدوانی در مال مشاع استفاده کنید، چون این نوع پروندهها ظرافتهای خاصی دارند.
رای وحدت رویه تصرف عدوانی در ملک مشاع
اختلاف نظر بین قضات در مورد مجرم بودن شریک در ملک مشاع همیشه وجود داشته است. آیا شریک دزد مال خودش است؟ خیر، اما متجاوز به حق دیگری است. اگرچه رای وحدت رویه خاصی که صراحتاً بگوید “شریک همیشه مجرم است” وجود ندارد، اما رویه قضایی با تکیه بر ماده ۱۶۷ آیین دادرسی مدنی شکل گرفته است.
این ماده صراحتاً دعوای تصرف عدوانی در ملک مشاع را علیه شریک به رسمیت میشناسد. بنابراین، اگرچه در جنبه کیفری سختگیریهایی وجود دارد، اما در جنبه حقوقی، دیوان عالی کشور و دادگاهها متفقالقول هستند که شریک متصرف باید محکوم به رفع تصرف عدوانی در مال مشاع شود.
رفع تصرف عدوانی حقوقی در ملک مشاع
خروجی نهایی دعوای حقوقی، حکمی است که متصرف را مجبور به عقبنشینی میکند. اجرای احکام موظف است وضعیت را به حالت قبل از تصرف عدوانی در ملک مشاع بازگرداند.
اگر ملک قابل استفاده مشترک نباشد و شریک همچنان مزاحمت ایجاد کند، ممکن است دستور پلمپ ملک صادر شود. نکته مهم این است که در دعوای تصرف عدوانی در مال مشاع، قاضی وارد بحث مالکیت نمیشود و صرفاً به دنبال حمایت از متصرف قبلی است. حتی اگر خوانده سند شش دانگ هم داشته باشد، اما به زور وارد شده باشد، محکوم به رفع تصرف عدوانی در ملک مشاع خواهد شد و سپس باید راه قانونی خلع ید را طی کند.
نمونه دادخواست رفع تصرف از ملک مشاع
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی
خواهان: (نام شما)
خوانده: (نام شریک)
خواسته: صدور حکم رفع تصرف عدوانی در مال مشاع پلاک ثبتی … به انضمام خسارات دادرسی.
شرح دادخواست:
ریاست محترم، اینجانب طبق مدارک پیوست، سابقه تصرف متمادی در پلاک ثبتی … (مشاعی) را دارم. خوانده محترم که شریک مشاعی است، از تاریخ … بدون اذن، اقدام به تعویض قفل و ممانعت از ورود بنده نموده و مرتکب تصرف عدوانی در ملک مشاع شده است. با استناد به ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی، تقاضای صدور حکم رفع تصرف را دارم.
نمونه شکایت تصرف عدوانی در ملک مشاع
ریاست محترم دادسرای عمومی و انقلاب
بیشتر بخوانید:
اثبات مالکیت ملک و زمین موروثی
شاکی: (نام شما)
مشتکیعنه: (متصرف)
موضوع: تصرف عدوانی در مال مشاع (ماده ۶۹۰ ق.م.ا)
شرح شکایت:
احتراماً، اینجانب مالک رسمی ملک مشاع واقع در … هستم. مشتکیعنه در تاریخ … با قهر و غلبه و تخریب قفلها، وارد ملک شده و با اخراج بنده، مرتکب جرم تصرف عدوانی در ملک مشاع شده است. با توجه به سند مالکیت و گزارش پلیس ۱۱۰، تقاضای تعقیب کیفری و رفع تصرف را دارم.
نظریه مشورتی تصرف عدوانی مشاعی
اداره حقوقی قوه قضاییه در نظریات مشورتی خود (مانند نظریه ۷/۳۷۳) بارها تأکید کرده که رسیدگی به شکایت تصرف عدوانی در ملک مشاع علیه شریک امکانپذیر است. با این حال، در دعاوی کیفری توصیه به احتیاط شده است؛ زیرا شریک در مال خود نیز تصرف دارد. به همین دلیل، بسیاری از وکلا با استناد به این نظریات، مسیر حقوقی را برای پروندههای تصرف عدوانی در مال مشاع که فاقد تخریب یا درگیری فیزیکی شدید است، مطمئنتر میدانند.
وکیل تصرف عدوانی در مال مشاع
حضور وکیل در این پروندهها به دلیل پیچیدگی اثبات “سوءنیت شریک” بسیار حیاتی است. وکیل متخصص میتواند بهترین مسیر (حقوقی یا کیفری) را برای رفع تصرف عدوانی در ملک مشاع انتخاب کند. (اگر فرق وکیل حقوقی و کیفری برایتان مهم است، مطالعه مقاله مربوطه پیشنهاد میشود.)
سبق تصرف در ملک مشاع
در دعوای حقوقی، “سبق تصرف” شاهکلید پیروزی است. شما نیازی به سند رسمی ندارید، اما باید ثابت کنید که قبل از وقوع تصرف عدوانی در ملک مشاع، بر ملک مسلط بودهاید. در املاک مشاع، سبق تصرف معمولاً به صورت استفاده مشترک است. اگر شریکی که کلید دست اوست، شریک دیگر را راه ندهد، سبق تصرف شریک دوم نقض شده است. شهادت همسایگان یا فاکتورهای هزینههای ساختمان، ادله خوبی برای اثبات سبق تصرف در دعوای تصرف عدوانی در مال مشاع هستند.
تصرف عدوانی در ملک مشاع توسط شریک
آیا شریک میتواند متصرف عدوانی باشد؟ بله. ماده ۱۶۷ قانون آیین دادرسی مدنی صراحتاً اعلام میکند که اگر یکی از شرکا مانع تصرف دیگری شود، مقررات تصرف عدوانی در ملک مشاع بر او جاری است. قانون اجازه نمیدهد هیچ شریکی با اتکا به مالکیت خود، حقوق دیگران را ضایع کند. بنابراین اگر شریکی کل ملک را تصرف کند، نسبت به سهم سایرین غاصب است و حکم رفع تصرف عدوانی در مال مشاع علیه او صادر خواهد شد.
مجازات تصرف عدوانی در مال مشاع
در صورت اثبات جرم در دادگاه کیفری، متهم طبق ماده ۶۹۰ قانون تعزیرات به حبس از یک ماه تا یک سال محکوم میشود. البته مجازات اصلی، رفع تصرف عدوانی در ملک مشاع است. در سال ۱۴۰۴، با توجه به نرخ تورم و سیاستهای قضایی، احتمال تبدیل حبس به جزای نقدی بالاست. مبلغ جریمه نقدی جایگزین حبس برای جرم تصرف عدوانی در مال مشاع ممکن است بین ۱۰ تا ۳۰ میلیون تومان تعیین شود، اما سابقه کیفری برای فرد ثبت خواهد شد.
مهلت طرح شکایت کیفری تصرف عدوانی در مال مشاع
جرم تصرف عدوانی در ملک مشاع جرمی “مستمر” است؛ یعنی تا زمانی که متصرف در ملک است، جرم ادامه دارد و مشمول مرور زمان نمیشود. اما در دعوای حقوقی، تعلل جایز نیست. اگر سالها سکوت کنید، قاضی ممکن است این سکوت را رضایت تلقی کند و دعوای تصرف عدوانی در مال مشاع را رد کند. بنابراین اقدام فوری (ظرف یک ماه تا یک سال) شانس پیروزی را افزایش میدهد.
تفاوت دعوای خلع ید و تصرف عدوانی در مال مشاع
این دو دعوا کاملاً متفاوتاند. در خلع ید، باید حتماً مالک رسمی باشید و دعوا مالی است (هزینه دادرسی ۳.۵ درصد). اما رفع تصرف عدوانی در ملک مشاع (حقوقی) غیرمالی و کمهزینه است و نیازی به سند رسمی ندارد. همچنین رسیدگی به تصرف عدوانی در مال مشاع خارج از نوبت انجام میشود و حکم آن سریعتر اجرا میگردد. اگر سند ندارید یا عجله دارید، تصرف عدوانی مسیر بهتری نسبت به خلع ید است.
حکم شرعی تصرف در ملک مشاع
از نظر شرعی، تصرف در مال مشترک بدون اذن شرکا “غصب” و حرام است. غاصب ضامن تمام خسارات وارده به تصرف عدوانی در ملک مشاع است.
مراجع تقلید متفقالقول هستند که نماز خواندن در ملکی که با تصرف عدوانی در مال مشاع غصب شده، باطل است. این جنبه شرعی میتواند اهرم فشاری برای مصالحه با شریک متخلف باشد.
«با راهنمایی وکلای مجرب میتوانید بهترین تصمیم قانونی را بگیرید، پس همین حالا درخواست مشاوره حقوقی در کرج را ثبت کنید »
سوالات متداول تصرف عدوانی در مال مشاع
1. تصرف عدوانی در ملک مشاعی چه زمانی محقق می شود؟
زمانی که شریک یا شخص ثالث، بدون رضایت سایرین و با زور، بر ملک مسلط شود و مانع استفاده آنها گردد، تصرف عدوانی در ملک مشاع رخ داده است.
2. مجازات تصرف عدوانی در ملک مشاع بدون اجازه شریک چیست؟
در صورت شکایت کیفری و اثبات جرم، مجازات آن حبس (۱ ماه تا ۱ سال) یا جزای نقدی و الزام به رفع تصرف عدوانی در مال مشاع است.
3. آیا تصرف ملک مشاع توسط شریک جرم است؟
بله، طبق ماده ۶۹۰ قانون مجازات و ماده ۱۶۷ آیین دادرسی مدنی، شریک هم میتواند به جرم تصرف عدوانی در ملک مشاع تحت تعقیب قرار گیرد، هرچند اثبات آن دشوارتر است.
جمع بندی
تصرف عدوانی در ملک مشاع مرز باریکی بین اعمال حق مالکیت و تجاوز به حقوق دیگران است. قانونگذار با پیشبینی دو بازوی حقوقی و کیفری، سعی در حمایت از شرکای متضرر دارد. همانطور که بیان شد، انتخاب مسیر درست (با توجه به داشتن سند یا سبق تصرف) و اقدام سریع، کلید موفقیت در پرونده تصرف عدوانی در مال مشاع است. با توجه به هزینههای دادرسی و پیچیدگیهای اثبات سوءنیت در سال ۱۴۰۴، بهرهگیری از مشاوره تخصصی قبل از هر اقدامی ضروری است.
