دعاوی مربوط به عقد اجاره⚖️
در دعاوی مربروط به عقد اجاره مشمول قانون سال 1356 و سال 1376 موارد متعددی می تواند باعث ایجاد حق طرح دعوی برای طرفین قرارداد شوند. نیکو وکیل در این مقاله سعی نموده تا به عمده ترین موارد آن بپردازد. پس با ما باشید.
دعوی تعدیل اجاره بها:
طبق قانون موجر و مستاجر مصوب سال 1356 موجر و یا مستاجر می توانند به دلیل بالا رفتن و یا پایین آمدن هزینه های زندگی، درخواست تجدید نظر در مبلغ اجاره را بنمایند البته به شرط آن که مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعدیل یا تعیین اجاره بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد. دادگاه با توجه به شاخص تورم که از طرف بانک مرکزی معین می شود حکم به تعدیل اجاره بها می دهد.
پس مشخص است که برای پذیرش این دعوی 5 شرط وجود دارد:
- مدت اجاره منقضی شده باشد.
- از تاریخ استغاده مستاجر از مورد اجاره سه سال تمام گذشته باشد.
- از تاریخ حکم قطعی بر تعدیل اجاره بها، سه سال گذشته باشد.
- کارشناس رسمی دادگستری تقاضای تعدیل (افزایش یا کاهش) را مطابق اوضاع و احوال و شاخص اعلامی از طرف بانک مرکزی تشخیص دهد.
- محل مورد اجاره محل کسب و پیشه و تجارت باشد.
دعوی تعدیل اجاره بها اصولا غیر مالی است و قابل تجدیدنظر می باشد. این دعوی باید اصولا غیر مالی محسوب گردد هر چند اداره حقوقی در نظریه مشورتی شماره 984/7 مورخ 2/3/1361 آن را مالی دانسته است. با توجه به لایحه قانونی نحوه تخلیه ساختمان های استیجاری به وسیله وزارتخانه ها، شرکت ها و سازمان های دولتی مصوب 2/5/1358 نیازی به تنظیم اجاره نامه مجدد در دفترخانه نیست و پرداخت مال الاجاره جدید از زمان اقدام وزارتخانه یا شرکت و سازمان دولتی به تعدیل مال الاجاره است یعنی از تاریخ نظریه کارشناس.
محل های مسکونی مشمول مقررات تعدیل نمی باشد. به موجب ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر دادگاه با توجه به درصد شاخص تورم در مناطق شهری منتشر شده از طرف بانک مرکزی ایران، حکم به تعدیل اجاره بها صادر می نماید. با تصویب این ماده، ماده 13 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1339 در مورد اختلاف موجر و مستاجر نسبت به مبلغ اجاره که با تحقیق در عوامل موثر در اجاره بها و با ارجاع امر به کارشناس میزان اجاره بها را تعیین می نمودند نسخ گردیده است و دیگر ضرورتی به ارجاع امر به کارشناس نیست هرچند رویه قضایی صدور قرار کارشناسی را روال نموده است.
دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره:
دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره از دعاوی رایج بین موجر و مستاجر است. وجود سند رسمی اجاره دارای امتیازاتی برای طرفین است من جمله اینکه دلیل اثباتی قوی تر از سند عادی جهت ارائه پروانه کسب و ارائه به دارایی برای برآورد میزان مالیات بر اماکن استیجاری و جهات دیگر است.
درخواست الزام به تنظیم سند رسمی بیشتر از طرف مستاجر صورت می گیرد. دادگاه با تعیین وقت رسیدگی و دعوت از طرفین در صورت احرازوقوع رابطه استیجاری فیمابین و احراز مالکیت خوانده (موجر) حکم به الزام به تنظیم سند رسمی اجاره نسبت به منافع عین مستاجره مطابق مندرجات سند اجاره نامه عادی صادر و اعلام می دارد.
ماده 7 قانون موجر و مستاجر سال 1356 نیز مقرر داشته که در جایی که بین طرفین اجاره، اجاره نامه تنظیم نشده و یا اگر تنظیم شده مدت آن اتمام یافته است و طرفین در خصوص تنظیم آن و مبلغ اجاره و شرایط آن اختلاف داشته باشند هر کدام می تواند برای تعیین اجاره بها و تنظیم اجاره نامه به دادگاه مراجعه کند. دادگاه میزان اجاره را از زمان دادخواست تعیین می کند البته مانعی برای صدور حکم نسبت به اجرت المثل زمان قبل از دادخواست و خسارت دیرکرد آن نیست.
دادگاه شرایط اجاره نامه جدید را طبق شرایط مندرج در اجاره نامه عادی با رعایت مقررات قانونی معین می کند. دفاتر اسناد رسمی نیز باید مواردی چون شغل موجر و مستاجر، اقامتگاه موجر، نشانی کامل مورد اجاره را در سند اجاره تصریح نمایند.
به علاوه اینکه عین مستاجره در تصرف کدام یک از طرفین است و اجاره به منظور سکونت یا کسب و پیشه و تجارت است با تعیین نوع شغل آن، وجود حق انتقال برای مستاجر یا عدم آن، مهلت مستاجر برای پرداخت اجاره بها و تعهد مستاجر به پرداخت اجرت المثل پس از انقضای مدت و با فسخ اجاره تا موقع تجدید اجاره یا تخلیه ملک به میزان اجرت المسمی باید در سند اجاره تصریح گردد.
دعوی الزام به تعمیرات اساسی
همانطور که می دانید تعمیرات اساسی برعهده موجر و تعمیرات غیر اساسی بر عهده مستاجر است. تشخیص اینکه تعمیر مورد نیاز اساسی است یا غیر اساسی بر عهده دادگاه است که از طریق ارجاع امر به کارشناسی رسمی دادگستری روشن می شود.
بیشتر بخوانید:
نقش وکیل در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک
دادگاه پس از وصول دادخواست، و تعیین وقت رسیدگی و استماع دفاعیات طرفین در صورت لزوم قرار ارجاع امر به کارشناس صادر می کند. پس از وصول نظریه کارشناسی و ابلاغ آن به طرفین و عدم اعتراض موجه، با استناد به مواد 20 و 21 قانون روابط موجر و مستاجر رای صادر می نماید.
در صورتی که موجر تعمیرات کلی مورد حکم دادگاه را انجام ندهد مستاجر می تواند برای فسخ اجاره به دادگاه مراجعه کند یا از دادگاه درخواست کند تا با اجازه دادگاه تعمیرات لازم را انجام داده و هزینه آن را از اجاره بها کم نماید.
دعوی تخلیه به دلیل انقضای مدت
این دعوی، متداول ترین دعوی اجاره است. در محل های مسکونی و تجاری که بعد از سال 1376 اجاره داده می شوند، انقضای مدت شرط لازم و کافی برای درخواست تخلیه است اما در اماکن کسب و پیشه و تجارت مشمول قانون سال 1356 دعوی تخلیه پس از انقضای مدت باید به دلیل احداث بنای جدید، نیاز شخصی برای کسب و پیشه و تجارت و برای سکونت مالک یا اقوام درجه اول وی باشد.
دعوی تخلیه به دلیل نیاز شخصی
این دعوی در اماکن کسب و پیشه و تجارتی قابل طرح است که قبل از سال 1376 اجاره داده شده باشد. دادگاه پس از تحقیقات لازم و احراز نیاز مالک، با ارجاع امر به کارشناسی، میزان حق کسب و پیشه را تعیین و حکم تخلیه صادر می نماید. موجر باید ظرف سه ماه از تاریخ قطعیت حکم، مبلغ را پرداخت نماید.
دعوی تخلیه به دلیل تعدی و تفریط
موجر با تقدیم دادخواست تخلیه به لحاظ تعدی و تفریط و ارائه مدارک خود مبنی بر اثبات این ادعا که قاعدتا می بایست تامین دلیل قبلی انجام شده باشد از دادگاه درخواست تخلیه می نماید. در این حالت پس از اثبات امر در دادگاه، حکم تخلیه بدون احتساب حق کسب و پیشه و تجارت صادر می گردد.
دعوی تخلیه به لحاظ انتقال به غیر
در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، مستاجر حق انتقال به غیر را ندارد مگر آن که در اجاره نامه به حق انتقال وی تصریح شده باشد. در غیر این صورت اگر مستاجر محل اجاره را به دیگری واگذار نماید، موجر حق درخواست تخلیه خواهد داشت. در این حالت دادگاه حکم تخلیه را با احتساب نصف حق کسب و پیشه صادر می نماید.
دعوی تخلیه به دلیل تغییر شغل
در اجاره های مشمول قانون سال 1356 در صورتی که مورد اجاره برای شغل مشخصی اجاره داده شده باشد و مستاجر بدون رضایت موجر شغل را تغییر دهد و شغل جدید عرفا مشابه شغل قبلی نباشد موجر می تواند درخواست فسخ اجاره و یا تخلیه مورد اجاره را بخواهد. در این حالت حکم تخلیه بدون احتساب حق کسب و پیشه صادر می شود.
دعوی تخلیه به دلیل احداث بنا
طبق بند 1 ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 در صورت ضرورت احداث ساختمان یا تجدید بنا ، دادگاه به درخواست موجر و با ارجاع امر به کارشناسی مبادرت به صدور حکم تخلیه با احتساب حق کسب و پیشه و تجارت می نماید. ارائه پروانه ساختمان و جواز ساخت برای صدور این حکم ضروری است.
از جمله موارد دیگر دعوی مربوط به اجاره می توان به تخلیه به لحاظ تخلف از شرط، تخلیه به لحاظ عدم پرداخت اجور، دعوی تجویز انتقال منافع، دعوی مطالبه اجور و دعوی مطالبه خسارات وارده بر مورد اجاره اشاره نمود.
کلام آخر
نیکو وکیل در این مقاله سعی نمود تا به طور خلاصه دعاوی مربوط به عقد اجاره را بیان نماید. در صورت نیاز به اطلاعات بیشتر و هرگونه مشاوره در این خصوص و نیاز به داشتن وکیل متخصص می توانید با نیکو وکیل تماس حاصل فرمایید.
نرگس صفرزاده
موسس مجموعه نیکو وکیل، وکیل پایه یک دادگستری، با بیش از 20 سال سابقه وکالت در زمینه دعاوی بانکی ، تجاری و...
کانال های آموزشی ما
مقاله های برتر
نقش وکیل در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی وکیل ملکی یا وکیل ثبتی، که در جامعه به آن مشهور است، تخصص خاصی در حقوق
تأثیر فناوری بلاکچین بر حقوق بانکی و امنیت مالی تقریباً دو دهه از ظهور ارزهای دیجیتال و فناوری بلاک چین می‌گذرد، که بهتأثیر فناوری بلاکچین
بررسی چالش‌های حقوقیِ داوری در قراردادهای بین‌المللی داوری به عنوان یکی از روش‌های حل و فصل اختلافات، جایگاه ویژه‌ای در قراردادهای بین‌المللی دارد. با وجود