عرصه و اعیان بنیادیترین مفهوم در حقوق ثبت و املاک است که درک دقیق آن، پایه و اساس بسیاری از معاملات ملکی را تشکیل میدهد. در نظام حقوقی ایران، مالکیت بر دو بخش مجزا استوار است که هرکدام احکام و آثار حقوقی خاص خود را دارند. شناخت دقیق تفاوت میان عرصه و اعیان برای مالکین، خریداران و سازندگان جهت جلوگیری از تضییع حقوق و انجام معاملات ایمن، امری اجتنابناپذیر است. در این مقاله به صورت تخصصی به بررسی ابعاد مختلف عرصه و اعیان پرداخته و نکات کلیدی پیرامون سند، محاسبه و دعاوی مرتبط را تشریح خواهیم کرد.
معنی عرصه و اعیان
در ترمینولوژی حقوق، هر ملک از دو رکن مادی تشکیل شده که به آنها عرصه و اعیان گفته میشود. این دو واژه اگرچه غالباً در کنار هم به کار میروند، اما ماهیتی کاملاً مستقل دارند. منظور از “عرصه”، زمین و بستر اصلی ملک است که ساختمان روی آن بنا شده و موقعیت جغرافیایی آن ثابت است.
در مقابل، “اعیان” به هرگونه مستحدثات، بنا و ساختمانی گفته میشود که توسط انسان بر روی عرصه ایجاد شده است. بنابراین، در یک ملک مسکونی، زمین زیر بنا همان عرصه، و ساختمان آجری، همان اعیان است. نکته مهم این است که مالکیت عرصه و اعیان لزوماً در دست یک نفر نیست و تفکیک مالکیت این دو در حقوق ایران کاملاً پذیرفته شده است.
«برای دریافت مشاوره تخصصی درباره عرصه و اعیان، از بهترین وکیل ملکی مشاوره بگیرید.»
شش دانگ عرصه و اعیان یعنی چه؟
اصطلاح شش دانگ در اسناد رسمی بیانگر مالکیت کامل و تمامعیار است. وقتی در سند مالکیت عبارت شش دانگ عرصه و اعیان قید میشود، یعنی مالک، صاحب تمام زمین و تمام بنای موجود بر روی آن است.
مالکیت شش دانگ عرصه و اعیان، کاملترین نوع مالکیت است و هیچ شریکی در آن وجود ندارد. مالک اختیار هرگونه تصرف مادی و حقوقی مانند فروش یا اجاره را دارد. بسیاری از املاک ویلایی یا زمینهای تفکیک نشده، دارای چنین سندی هستند. خرید ملکی با سند شش دانگ عرصه و اعیان، کمریسکترین نوع معامله محسوب میشود زیرا خریدار با مالکیت مشاعی یا اوقافی روبرو نیست.
سه دانگ مشاع از شش دانگ عرصه و اعیان یعنی چه؟
واژه “مشاع” به معنای شریک بودن است. عبارت سه دانگ مشاع از شش دانگ عرصه و اعیان نشاندهنده وضعیتی است که مالکیت ملک بین افراد تقسیم شده، اما اجزای آن از هم جدا نشدهاند.
در این حالت، دارنده سند سه دانگ، مالک نیمی از کل عرصه و اعیان است، اما این مالکیت در تکتک ذرات خاک و ساختمان پخش شده است. به عبارت دیگر، او نمیتواند ادعا کند که بخش خاصی از خانه متعلق به اوست. مالکیت مشاعی در عرصه و اعیان معمولاً ناشی از ارث یا شراکت در خرید است. هر شریک برای تصرفات مادی نیاز به اذن سایرین دارد، اما در فروش سهم حقوقی خود مستقل است.
سند تک برگ عرصه و اعیان چیست؟
سند تک برگ، نسل جدید اسناد مالکیت است که با هدف افزایش امنیت صادر میشود. سند تک برگ عرصه و اعیان حاوی اطلاعات دقیقی است که در اسناد قدیمی وجود نداشت. در این سند، وضعیت مالکیت عرصه و اعیان کاملاً شفاف تفکیک شده است.
اگر ملک آپارتمان باشد، متراژ دقیق واحد و میزان سهم از زمین با ارقام مشخص درج میشود. ویژگی مهم سند تک برگ عرصه و اعیان، وجود نقشه کاداستر با مختصات جغرافیایی (UTM) است که موقعیت دقیق زمین را نشان میدهد. جعل این سند به دلیل هولوگرام امنیتی دشوار است و برای صدور آن، ارائه پایان کار و صورتمجلس تفکیکی جهت تایید مساحت بنا و زمین الزامی است.
فروش اعیان بدون عرصه
در شرایط خاص حقوقی، ممکن است معاملهای صورت گیرد که موضوع آن فقط ساختمان باشد. فروش اعیان بدون عرصه، یعنی انتقال مالکیت بنا بدون انتقال مالکیت زمینی که بنا روی آن قرار دارد.
بارزترین مصداق این معامله، در زمینهای وقفی یا دولتی است. در این موارد، عرصه و اعیان دارای مالکان متفاوتی هستند. مالک زمین (مثل اوقاف) اجازه ساخت را به مستأجر داده و مستأجر مالک اعیان میشود. در هنگام فروش، فروشنده تنها حق انتقال حقوق خود نسبت به ساختمان (اعیان) را دارد و خریدار جدید برای استفاده از زمین باید با مالک عرصه و اعیان قرارداد اجاره تنظیم کند.
نحوه محاسبه عرصه و اعیان
محاسبه دقیق مساحت و ارزش عرصه و اعیان یکی از چالشهای اصلی در زمان ساخت و ساز و تعیین قدرالسهم است. برای محاسبه مساحت اعیان، مهندسین با مترکشی دقیق فضاهای سرپوشیده و مشاعات، متراژ بنا را به دست میآورند.
اما محاسبه سهم از عرصه پیچیدهتر است. برای تعیین سهم هر واحد از عرصه و اعیان کل، معمولاً از فرمول: (مساحت واحد / جمع مساحت کل واحدها) × مساحت کل زمین استفاده میشود. هزینههای این محاسبات در سال ۱۴۰۴ تابع تعرفههای کانون کارشناسان رسمی دادگستری است.
حق اعیانی چیست؟
حق اعیانی حقی مالی است که به فرد اجازه میدهد مالک ساختمانی باشد که روی زمین دیگری بنا شده است. این حق باعث میشود مالکیت عرصه و اعیان از هم جدا شود.
این حق معمولاً در اجارههای بلندمدت زمینهای وقفی یا مشارکت در ساخت ایجاد میشود. حق اعیانی قابل خرید و فروش و توقیف است. دارنده این حق میتواند با رعایت قوانین، بنای خود را نوسازی کند. در این حالت مالک عرصه و اعیان دو شخص متفاوت هستند. ارزش حق اعیانی معمولاً کمتر از مالکیت کامل است، زیرا مالک همواره متعهد به پرداخت حقوق مالکانه به صاحب زمین است.
تبدیل سند اعیان به عرصه
بسیاری از مالکان خانههایی که در اراضی وقفی یا دولتی ساخته شدهاند، تمایل به تکمیل مالکیت دارند. تبدیل سند اعیان به عرصه فرآیندی است که طی آن مالک ساختمان، زمین را نیز تملک میکند.
این فرآیند به مقررات نهاد مالک زمین بستگی دارد. اگر قانون اجازه دهد، مالک اعیان با پرداخت قیمت روز، مالکیت عرصه و اعیان را یکپارچه میکند. پس از پرداخت هزینه، سند اعیانی باطل و سند شش دانگ جدید صادر میگردد. هزینههای تبدیل در سال ۱۴۰۴ شامل قیمت کارشناسی زمین و هزینههای ثبتی است.
تفکیک عرصه و اعیان
تفکیک به معنای تقسیم ملک به قطعات کوچکتر است. تفکیک عرصه و اعیان دو مقوله جداگانه است. تفکیک عرصه زمانی است که زمین بزرگ به قطعات کوچکتر تقسیم شود، اما تفکیک اعیان مربوط به صدور سند مجزا برای آپارتمانهاست.
در تفکیک آپارتمانی، اداره ثبت بر اساس “صورتمجلس تفکیکی”، محدوده دقیق هر واحد و سهم آن از عرصه و اعیان کل را مشخص میکند. بدون این کار، صدور سند تک برگ ممکن نیست. هزینه تفکیک عرصه و اعیان در سال ۱۴۰۴ بر اساس قیمت منطقهای ملک و متراژ بنا توسط اداره ثبت محاسبه و اخذ میشود.
قدرالسهم یا سهم اعیان از عرصه
قدرالسهم یعنی سهم هر واحد آپارتمان (اعیان) از کل زمین زیر بنا (عرصه). این مفهوم در زمان تخریب و نوسازی بسیار حیاتی است. در آپارتمانها، مالکیت زمین مشاع است و هر چه متراژ واحد بیشتر باشد، سهم از عرصه و اعیان کل بیشتر خواهد بود.
اگر در سند میزان دقیق قدرالسهم ذکر نشده باشد، مبنای محاسبه تقسیم متراژ واحد بر کل متراژ مفید ساختمان ضرب در مساحت زمین است. خریداران آپارتمانهای قدیمی باید به متراژ زمین و تعداد واحدها دقت کنند، زیرا سهم بیشتر از عرصه و اعیان به معنای ارزش سرمایهگذاری بالاتر است.
اجاره عرصه و اعیان چیست؟
در اجارهنامههای متداول مسکونی، موضوع قرارداد اجاره شش دانگ عرصه و اعیان است. در این قراردادها، مستأجر حق استفاده از فضای داخلی و مشاعات را دارد و موجر همچنان مالک عین ملک باقی میماند.
اما در زمینهای وقفی، مستأجر فقط مالک اعیان است و بابت زمین باید سالانه “اجاره عرصه” به اوقاف بپردازد. در اجارههای معمولی سال ۱۴۰۴، هزینههای اجاره عرصه و اعیان افزایش چشمگیری داشته و دعاوی مربوط به تخلیه و تعدیل اجارهبها از پروندههای رایج دادگاههاست. در صورت تمایل به کسب اطلاعات بیشتر و جلوگیری از بروز مشکلات در آینده، در رابطه با دعاوی حقوقی عقد اجاره مقاله مربوطه را مطالعه کنید.
مرجع صالح برای رسیدگی به دعاوی عرصه و اعیان
دعاوی مربوط به عرصه و اعیان بسته به نوع خواسته، ممکن است در صلاحیت دادگاه حقوقی، اداره ثبت یا دیوان عدالت اداری باشد. دعاوی مانند اثبات مالکیت، الزام به تنظیم سند رسمی ملک و خلع ید در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است.
اگر اختلاف صرفاً در مورد اشتباهات ثبتی یا افراز ملکی باشد که جریان ثبتی آن خاتمه نیافته، مرجع صالح “هیئت نظارت ثبت” است. دعاوی عرصه و اعیان نیازمند تخصص بالاست. هزینه دادرسی دعاوی مالی در سال ۱۴۰۴ معادل ۳.۵ درصد ارزش خواسته است که باید در زمان ثبت دادخواست پرداخت شود.
تقسیم عرصه و اعیان میان وراث
پس از فوت مالک، تمامی اموال او از جمله املاک، به صورت قهری و مشاع به ورثه منتقل میشود. تقسیم عرصه و اعیان بین وراث یکی از مراحل دشوار انحصار وراثت است که اغلب منجر به اختلاف میشود.
اگر ملک قابلیت تقسیم فیزیکی داشته باشد (مثل یک زمین بزرگ)، ورثه میتوانند با مراجعه به اداره ثبت تقاضای “افراز” کنند. اما در اکثر موارد، به خصوص در خانههای شهری، امکان تقسیم فیزیکی عرصه و اعیان به نسبت سهمالارث وجود ندارد.
در این شرایط، اگر ورثه بر سر فروش توافق نکنند، هر یک از آنها میتواند دادخواست “دستور فروش ملک مشاع” را به دادگاه ارائه دهد. دادگاه دستور مزایده ملک (کل عرصه و اعیان) را صادر کرده و سهم هر وارث را از مبلغ فروش پرداخت میکند.
بیشتر بخوانید:
سند نسقی چیست؟ (نمونه سند نسقی)
نکته مهم این است که همسر متوفی (زوجه) طبق قانون جدید از قیمت عرصه و اعیان ارث میبرد (در گذشته فقط از قیمت هوایی یا اعیان ارث میبرد). این تغییر قانونی تأثیر زیادی در نحوه محاسبه سهمالارث دارد.
عرصه و اعیان در سند
سند مالکیت، شناسنامه قانونی ملک است و تمام جزئیات مربوط به عرصه و اعیان باید در آن قید شود. در اسناد قدیمی (دفترچهای)، گاهی تفکیک دقیقی صورت نمیگرفت، اما در اسناد کاداستری جدید همه چیز شفاف است.
در صفحه اول سند تک برگ، جدولی وجود دارد که مساحت عرصه (زمین) را با ذکر طول ابعاد و حدود اربعه (شمال، جنوب، شرق، غرب) مشخص میکند. همچنین مساحت اعیان (بنا) در بخش جداگانهای درج میشود.
در اسناد آپارتمانی، عبارتی مانند “شش دانگ اعیان یک دستگاه آپارتمان… به انضمام قدرالسهم از عرصه و سایر مشاعات” دیده میشود. این عبارت نشاندهنده پیوند ناگسستنی عرصه و اعیان در نظام آپارتمانی است.
عدم تطابق متراژ واقعی عرصه و اعیان با آنچه در سند قید شده، میتواند منجر به دعاوی حقوقی مثل “کسر مساحت” یا “اضافه مساحت” شود که راهکارهای قانونی خاص خود را در قانون ثبت و قانون مدنی دارد.
نمونه سند عرصه و اعیان
یک سند معتبر عرصه و اعیان دارای شناسه ملی جغرافیایی (جام) و هولوگرام است. در متن سند نوشته میشود: “شش دانگ عرصه و اعیان یک قطعه زمین… که در آن ساختمان احداث گردیده است”.
اگر ملک وقفی باشد، مینویسند: “شش دانگ اعیان یک باب خانه… که عرصه آن موقوفه است”. این تفاوت نگارشی نشاندهنده وضعیت خاص مالکیت عرصه و اعیان است. همچنین محدودیتهای ملک مثل رهن بانک در پشت سند درج میشود که بر نقل و انتقال تاثیرگذار است.
مالکیت عرصه و اعیان در آپارتمان ها
قانون تملک آپارتمانها (مصوب ۱۳۴۳) روابط مالکین را در مجتمعهای مسکونی تنظیم میکند. طبق این قانون، مالکیت در آپارتمانها به دو بخش “قسمتهای اختصاصی” و “قسمتهای مشترک” تقسیم میشود.
مالکیت قسمتهای اختصاصی (داخل واحد) شامل عرصه و اعیان نیست، بلکه فقط شامل اعیان (بنا) است. اما مالکیت قسمتهای مشترک (زمین زیر بنا، راه پله، بام) به صورت مشاع بین همه مالکین تقسیم میشود.
بنابراین، وقتی شما آپارتمانی را میخرید، مالکیت صد در صد اعیان واحد خود و درصدی از عرصه و اعیان بخشهای مشترک را به دست میآورید. هیچ مالکی حق ندارد در قسمتهای مشترک (مثل حیاط) تصرفی کند که مانع استفاده دیگران شود.
هزینههای نگهداری عرصه و اعیان مشترک (شارژ ساختمان) بر عهده تمام مالکین است و مدیر ساختمان مسئولیت حفظ و حراست از این بخشها را بر عهده دارد.
عرصه و اعیان در زمین های موقوفی
زمینهای موقوفی بخش قابل توجهی از املاک شهرهای بزرگ را تشکیل میدهند. در این املاک، اصل مالکیت زمین (عرصه) متعلق به خداوند است و متولی (اوقاف) آن را اداره میکند و قابل خرید و فروش نیست.
اما افراد میتوانند با اجاره زمین از اوقاف، روی آن ساختمان بسازند. در این حالت، سازنده مالک اعیان میشود و سند مالکیت اعیانی دریافت میکند. رابطه حقوقی بین مالک عرصه و اعیان در اینجا رابطه موجر و مستأجر است.
مالک اعیان در زمینهای موقوفی باید هر سال مبلغی را به عنوان پذیره یا اجاره به اوقاف بپردازد. نقل و انتقال این املاک باید با مجوز اداره اوقاف صورت گیرد و در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود.
قیمت املاکی که فقط سند اعیان دارند (و عرصه آنها وقفی است)، معمولاً پایینتر از املاک دارای سند شش دانگ عرصه و اعیان (ملکی) است. خریداران باید پیش از معامله، از بدهیهای احتمالی ملک به اداره اوقاف استعلام بگیرند.
عرصه و اعیان در املاک اشتراکی
املاک اشتراکی یا مشاع، املاکی هستند که چند نفر در مالکیت آنها شریک هستند. در این املاک، حقوق تمامی شرکا در تمام اجزای عرصه و اعیان منتشر است. هیچ شریکی جای مخصوصی ندارد.
مدیریت و بهرهبرداری از عرصه و اعیان اشتراکی تابع توافق شرکاست. اگر یکی از شرکا بخواهد سهم خود را بفروشد، شرکای دیگر ممکن است تحت شرایطی (در املاک قابل تقسیم) “حق شفعه” داشته باشند.
برای پایان دادن به شراکت، شرکا میتوانند درخواست افراز (تقسیم) بدهند. اگر عرصه و اعیان قابل تقسیم نباشد (مثل یک مغازه کوچک)، تنها راه، فروش ملک و تقسیم پول آن است.
در سال ۱۴۰۴، هزینه تنظیم تقسیمنامه رسمی عرصه و اعیان در دفاتر اسناد رسمی بر اساس ارزش معاملاتی ملک محاسبه میشود.
عرصه و اعیان زمین کشاورزی چیست؟
در اراضی کشاورزی، عرصه همان زمین زراعی و اعیان شامل درختان و چاه آب است. قانون، تغییر کاربری عرصه را ممنوع کرده و ساخت و ساز مسکونی (ایجاد اعیان) در آن جرم است.
سند مالکیت عرصه و اعیان کشاورزی اغلب مشاعی است، اما دولت طرح کاداستر را برای صدور سند تک برگ اجرا کرده است. ارزش عرصه و اعیان کشاورزی به آب و خاک بستگی دارد و معامله آن نیازمند استعلام از جهاد کشاورزی و منابع طبیعی است تا مشخص شود زمین جزو اراضی ملی نیست.
«با راهنمایی وکلای مجرب میتوانید بهترین تصمیم قانونی را بگیرید، پس همین حالا درخواست مشاوره حقوقی در کرج را ثبت کنید »
جمع بندی
عرصه و اعیان دو روی یک سکه در مالکیت هستند که شناخت مرزهای حقوقی آنها ضامن امنیت سرمایه است. تفاوتهای بنیادین مالکیت زمین و ساختمان، بهویژه در آپارتمانها، تأثیر مستقیمی بر ارزش ملک دارد. عدم توجه به وضعیت ثبتی عرصه و اعیان در معامله، خریدار را با چالش مواجه میکند. توصیه میشود پیش از خرید، با بررسی سند تک برگ و مشورت وکیل، از وضعیت عرصه و اعیان اطمینان حاصل نمایید.
